Ogród zimowy a prawo budowlane

Słoneczne przedłużenie powierzchni domu, całoroczne oranżerie kojące soczystą zielenią, czy zachwycające panoramiczne tarasy za szkłem - tym w istocie są ogrody zimowe. A jaka jest definicja ogrodów zimowych zgodnie z prawem budowlanym? Czy wymagane jest pozwolenie na budowę ogrodu zimowego?

Każda budowa czy rozbudowa, zatem również wznoszenie ogrodu zimowego, wymaga odpowiednich zezwoleń. Projekt ogrodu zimowego musi być zgodny nie tylko z naszymi oczekiwaniami, ale także z wymogami prawa w zakresie budownictwa. Zatwierdzenie projektu budowy oraz spełnienie warunków technicznych wykonania i odbioru robót (np. bezpieczeństwo przeciwpożarowe, warunki izolacji cieplnej etc.) jest konieczne. Znaczenie ma również plan zagospodarowania przestrzennego działki.

Ogród zimowy, oranżeria, szklarnia czy przybudówka – nazewnictwo jest istotne

Warto wiedzieć iż odpowiednie nazewnictwo podczas składania wniosku o budowę nowych obiektów na działce, będzie miało znaczenie. We wniosku o budowę ogrodu zimowego nie powinno się posługiwać słowem „szklarnia” gdyż wymaga ona zawsze pozwolenia na budowę. Jeśli we wniosku zostaną użyte sformułowania „oranżeria przydomowa” lub „ogród zimowy”, to większość urzędów może potraktować je zamiennie, lecz niektóre gminy głównie ze względu na zagospodarowanie przestrzenne mogą prosić o uzupełnienie wniosku o:

• przedłożenie aktualnej mapy zasadniczej zatwierdzonej przez zasób geodezyjno-kartograficzny wraz z wyrysowaniem projektowanego obiektu oraz zaznaczeniem jej odległości od granicy działki
• określenie powierzchni zabudowy w [%] po zrealizowaniu inwestycji na działce
• wykazania zgodności planowanej inwestycji (danej gminy) w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dotyczy zachowania jednorodności w skali zespołu lub ciągu ulicznego w związku z formą i kątem nachylenia dachu innym niż zalecany dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego)
• podania informacji o sposobie odprowadzenia wód opadowych z dachu projektowanej oranżerii i ich wpływie na działki sąsiednie

Prawo budowlane nie zawiera jednoznacznego sprecyzowania przymiotnika „przydomowy”, zatem ogród zimowy może być dostawiony do już istniejącego budynku mieszkalnego lub  istnieć jako oddzielna konstrukcja oddalona nawet o kilka metrów od domu.

To, czy szklimy istniejący taras i adaptujemy go pod budowę ogrodu zimowego, czy też budujemy go od nowa na gruncie, według prawa budowlanego nie ma żadnego znaczenia - jest to ważne jedynie dla wykonawcy budowy. 

Budowa ogrodu zimowego – niezbędne formalności

Budowa ogrodu zimowego nie będzie wymagała pozwolenia na budowę, jeśli zostaną spełnione następujące wymagania:

• powierzchnia budowli nie przekracza 35 m²,
• łączna liczba takich obiektów nie przekracza 2 na każde 500 m² działki.

Prawo budowlane art. 29 ust. 1 punkt 2 oraz art. 30 ust. 1 pkt. 1 określa, iż pozwolenie na budowę nie jest wymagane do budowy m.in. „wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o całkowitej powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów nie może przekraczać dwóch na każde 500m² powierzchni działki.”

Jeśli wielkość budowli nie przekroczy 35m², do budowy ogrodu zimowego jest potrzebne tylko zgłoszenie do odpowiedniego organu (urzędu miasta lub starostwa).
Podstawową kwestią we wniosku jest określenie rodzaju prac, sposobu ich wykonania oraz terminu rozpoczęcia. Aby dokumentacja była kompletna, należy do wniosku dołączyć:

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane B3 (złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej). Pobierz PDF
• odpowiednie szkice lub rysunki, plany projektowe konstrukcji - możemy pomóc w przygotowaniu zgłoszenia wraz z rysunkami, napisz do nas

Organ decyzyjny ma 21 dni (było 30 dni) na wniesienie sprzeciwu – zgłoszenie jest wydawane na milczącą zgodę.

Jeśli ogród zimowy będzie integralną częścią istniejącego budynku, to należy zachować odległość 4 m od granicy działki (jeśli w ścianie są okna) oraz 3 m (jeśli w ścianie nie ma okien). W szczególnych przypadkach jest możliwość zachowania 1,5 m od granicy działki lub w jej granicy za pisemną zgodą sąsiada. W przypadku wniesienia sprzeciwu sąsiada to należy rozpocząć procedurę pozwolenia na budowę.

Jeśli powierzchnia planowanego ogrodu zimowego będzie większa niż 35 m² to wymagane jest pozwolenie na budowę. Pozwolenie jest również koniecznie w przypadku budowy ogrodu zimowego na balkonie bloku mieszkalnego.  O szczegóły najlepiej pytać we własnej spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej.